Asunnon tai kiinteistön myyjän vastuusta ja velvollisuuksista on säädetty asuntokauppalaissa ja maakaaressa. Lyhyesti sanottuna myyjällä on tiedonantovelvollisuus myytävää kohdetta koskien, mutta mitä se tarkalleen ottaen tarkoittaa?
Kerro kaikki oleellinen tieto virheineen ja vikoineen
Tärkein myyjän vastuu ja todennäköisin syy kiistoihin kauppojen jälkeen on tietojen oikeellisuus. Myyjän on kerrottava asunnosta tai kiinteistöstä mahdollisimman tarkkaan erityisesti virheiden tai vikojen osalta, sillä pienenkin vian kertomatta jättäminen voidaan tulkita kauppaan johtaneeksi virheelliseksi tiedoksi ja siten myyjän voidaan nähdä hyötyneen mainitsematta jättämisestä. Yleisimmät virheet lainsäädännössä ovat:
Laatuvirhe = asunto tai kiinteistö ei vastaa sovittua, sääntöjä tai määräyksiä, tai se voi aiheuttaa terveyshaittoja asukkaille
Taloudellinen virhe = ostajalle on jätetty ilmoittamatta jokin asuntoon tai kiinteistöön liittyvä merkittävä taloudellinen velvoite, kuten vaikkapa vastikkeen määräytyminen tai taloyhtiön velka
Oikeudellinen virhe = ostajalle ei ole kerrottu kolmannen osapuolen hallinta- tai nautintaoikeudesta asuntoon tai kiinteistöön (näin voi käydä myös yhteisomisteisten mökkien kohdalla, tai tapauksissa, joissa avioerossa ositusta ei ole tehty oikein)
Piilevä tai salainen virhe = virhe tai puute, joka ei ollut kaupantekohetkellä ostajan eikä myyjän tiedossa. Kyseessä on kaikkein haastavin virhe, joten ne käsitellään aina tapauskohtaisesti kahdenkeskisissä neuvotteluissa tai viimeistään lakimiesten avustuksella.
Virheistä valittamisen maksimiaika on asunto-osakkeiden kaupassa kaksi vuotta, mikä kannattaa pitää mielessä kun asunnon tietoja, korjaustarpeita ja mahdollisia puutteita kirjataan ylös. Mahdollisista virheistä tulee kuitenkin reklamoida kohtuullisessa ajassa siitä, kun ne on havaittu.
Ostajallakin on vastuuta
Myyjällä ei suinkaan ole kaikki vastuu asuntokaupoissa, sillä myös ostajalla on vastuu asunnon tai kiinteistön tarkistamisesta ennen kauppoja. Jos ostaja ei perehdy myytävään kohteeseen tai sen asiakirjoihin, kuten isännöitsijäntodistukseen, ei hän voi siirtää vastuuta myyjälle. Siksi kosteusmittaukset ja kuntotarkastukset ovat molempien etu, sillä niissä sukelletaan pintaa syvemmälle ja asiantuntija kirjaa havaintonsa selkeästi, jotta erimielisyyksiltä vältyttäisiin.
Pidä siis huoli, että kaikki mahdolliset puutteet, viat ja virheet on dokumentoitu esimerkiksi myyntiesitteeseen. Vaikka ne voivatkin vaikuttaa myyntihintaan, on se silti turvallisempaa, taloudellisempaa ja eettisempää kuin pimittää tietoa ja toivoa, että ostaja ei kiinnitä niihin huomiota.
Kuntotarkastuksessa havaittiin puutteita, mitä nyt?
Sekä myyjä että ostaja voivat pitää itseään onnekkaina, sillä virhe löytyi! Pahimpia virheitä ovat ne, joita ei havaita ajoissa, jolloin kyseessä olisi juurikin piilevä virhe. Mikäli puute tai virhe aiheuttaa merkittäviä korjauskustannuksia, on järkevintä neuvotella ostajan kanssa hinnanalennuksesta. Suurien ja merkittävien virheiden kohdalla ostajalla on jopa oikeus purkaa kauppa, jos yhteisymmärrykseen ei päästä – minkä jälkeen asunto tai kiinteistö jää myymättä ja myyjällä on itsellään vastuu korjata kyseinen puute omasta pussistaan. Asunto-osakeyhtiöissä vastuu rakenteista on taloyhtiöllä, jolloin korjauksesta kuuluu neuvotella taloyhtiön kanssa. Pintojen ja kalusteiden osalta vastuu on myyjällä.
Jos asunnossa rikkoutuu kauppaan sisältyviä kalusteita tai syntyy muita vaurioita, on hyvä muistaa, että myyjän vastuu jatkuu siihen asti, kunnes asunnon tai kiinteistön hallintaoikeus siirtyy myyjältä ostajalle.
Välittäjä ottaa myös vastuuta
Välittäjän tehtävä on ajaa sekä myyjän että ostajan etua. Kiinteistönvälittäjä on sitoutunut noudattamaan lakeja ja säädöksiä, sekä hyvää välitystapaa. Hänellä, aivan kuten ostajallakin, on laaja selonottovelvollisuus, joten mitä tarkemmin osaat kertoa myytävästä asunnosta tai kiinteistöstä välittäjälle, sitä enemmän vastuuta hän voi ottaa. Piileviä virheitä välittäjäkään ei kuitenkaan voi vastuulleen ottaa, mutta onneksi ne ovat melko harvinaisia.
Mitä paremmin välittäjä tuntee kohteen plussat ja miinukset, sitä paremmin hän osaa arvioida oikean myyntihinnan. Kokenut välittäjä osaa myös havaita mahdolliset puutteet, vaikka myyjä ei niitä kertoisi tai olisi itse niistä edes tietoinen.
Myyjän vastuu loma-asuntokaupassa
Kun kyseessä on esimerkiksi loma-asunto Pyhä-Luostolla tai mökki Ylläksellä, myyjän vastuu ei poikkea merkittävästi tavallisen asuntokaupan vastuusta, mutta muutamia erityispiirteitä on hyvä huomioida. Myyjän on ensisijaisesti annettava ostajalle kaikki oleellinen tieto kiinteistön kunnosta ja mahdollisista virheistä. Tämä tarkoittaa, että myytävän mökin tai loma-asunnon mahdolliset laatuvirheet, kuten huonokuntoinen eristys tai rakenteelliset puutteet, tulee tuoda esille.
Loma-asuntojen myynnissä on erityisen tärkeää mainita kaikki mahdolliset taloudelliset velvoitteet, kuten lomaosakkeiden vastikkeet tai muiden kulujen vaikutukset. Samoin oikeudelliset asiat, kuten mahdolliset kolmannen osapuolen käyttöoikeudet tai alueen erityiset säädökset, täytyy tuoda avoimesti esiin. Jotkut loma-asunnot esimerkiksi voivat sijaita alueella, jossa on erityisiä rajoituksia tai yhteisomisteisia osuuksia. Tällaiset tiedot on tärkeää välittää ostajalle.
